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ワンルームマンション投資(ドラクエVer)


今回は、最近勧誘が活発なマンション投資について。会社に電話かけてくるの、マジ止めて

***

竜王を倒すために、日々戦っている僕にも年末調整の時期がおとずれました。
この1年間に得た収入に対して、アレフガルドの所得税・住民税が確定する時期です。
命がけで戦って得たお金が税金で取られてしまうので、僕は腹立たしくて仕方ありません。

そんな中、宿屋の主人がマンション投資を持ちかけてきました。

マンション投資(ドラクエVer)

「マンション投資してみませんか?所得税の還付も受けられますし、この低金利の中、なんと利回りも5%ですよ。それに、将来の年金代わりとしても活用できます。」

さて、僕はこの提案に対して、どう判断したら良いでしょうか?

***

こういう判断に迫られた時に役に立つのは「ロトの剣」ではなく、エクセルですね。
ここでは、内藤氏の条件 で超簡易版キャッシュフロー表を書いてみることにします。

条件

  • 物件価格        1,500万円
  • 家賃収入         75万円(表面利回り5%)
  • 初期コスト         83万円
  • ランニングコスト     20万円
  • 10年後の売却価格 1,050万円(減価償却率は3.5%)
  • 時間価値の割引率     1%
  • 所得税の還付      20万円
    (所得税の還付は不動産取得時のみ受けられるものと仮定する)
  • マンションは一括購入するものとし、ローンは組みません。

検証結果

ワンルームマンション投資(大)
うほほーい、なんとNPV<0になってしまいました。
割引率を0にすればNPV>0になりますが、われわれ賢明な投資家は、お金の価値は時間とともに減少するということを念頭に置かなければなりません。宿屋の主人の言葉自体にウソ偽りはありませんが、この条件では国債に投資したほうがマシということになりますね。

僕は、すごい掘り出し物件でもない限り、マンション投資の使い道は相続税対策くらいしかないのでは?と思っています。相続税の対象になるのは全体の約5%程度なので、20人に1人ぐらいが活用できるくらいではないでしょうか?

みなさんはマンション投資、如何お考えですか?

***

関連リンク
貴方の隣のブラックホール
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[ 2007/12/10 00:00 ] ダメダメ商品 | TB(0) | CM(0)

サッカーくじの控除率

サッカーくじ「BIG」1等当せん無し…繰越金15億円に
(読売新聞 2007/5/13より)
日本スポーツ振興センターは13日、第277回スポーツ振興くじ(サッカーくじ)の結果を発表した。14試合の結果を当てる「BIG」の全試合的中の1等当せんはなく、史上最高当せん金6億円は次回以降に持ち越しとなった。
1等当せんは12回連続でなく、次回繰越金は14億9379万7800円。

***

当たり前のことですが、運営者がテラ銭を取得する賭け事の期待リターンはマイナスです。今回、6億が当たるかもしれないということで、サッカーくじの購入に殺到したようですが、頭の悪い行動としか思えません。

何故にギャンブルが儲からないかを以下に示します。

ギャンブルの控除率

見ていただければわかるとおり、公営の賭博は鬼のような控除率です(藁
谷岡氏が著書「ギャンブルフィーヴァー」の中で

「カジノのテーブルゲームは1回に1000円ずつ2時間程度(約40回)賭け続けると、平均して2104円負ける結果となるが、2時間の映画を観て2000円払うよりもルーレットを楽しみたい人がいるならば、それで良いのではないか。宝くじは論外として、日本の公営ギャンブルの25%という控除率は完全に搾取のレヴェルであって、国民から健全な娯楽の機会を奪い取っている」

と述べていますが、正にそのとおりですね。
まあ、合理的な投資家を自負する人は、6億というエサに釣られず、期待リターンがプラスの金融商品しか購入しないと思いますが。

谷岡 一郎
ギャンブルフィーヴァー―依存症と合法化論争

***

関連リンク
夢のお値段・年末編
[ 2007/05/13 00:00 ] ダメダメ商品 | TB(0) | CM(2)

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資の考察
 最近、昼夜問わず頻繁にワンルームマンション投資に関する電話がかかってきます。一般に、金融商品は宣伝すればするほどコストがかかるので、勧誘による金融商品は投資家にとって不利であることが多いです。

 というわけで、この手の電話勧誘によるワンルームマンション投資には触手が動かないのですが、それだけでは味気ないので、頭を整理する意味で少々考察してみようと思います。

***

まず、今回の電話勧誘による必殺フレーズは以下のようなものでした。

  • インカムゲインの利回りは5%である。
  • 所得税・住民税が20万戻ってくる。
  • 東京の一等地(品川)なので空きが生じず、2500万の物件で月約10万の収入が見込めるので投資に最適。

大まかに言って、大体こんなところです。

***

まず1)から。
 「新築ワンルームマンション価格2,500万(税込)に対して年間家賃収入が125万円です。だから利回り5%が望めます」と不動産業者は言いましたが、これは経費を全く無視しています。このほかに、管理費、修繕積立金、賃貸管理委託費、固定資産税・都市計画税等のコストがかかり、実質3~3.5%くらいの利回りになるようです。
 多くの場合、投資マンションは借入金を利用して購入することになりますので、3%台の金利でローンを返済することになり、インカムゲインの利回りと相殺してしまう計算になります。

続いて2)。
 節税効果 のことですが、当初の2、3年間は購入時の各種の経費や建物や附帯設備の減価償却費を経費に算入できるため、税務上の不動産所得が赤字になるのがふつうで、その赤字分を給与所得と損益通算して合計所得を減らすことを意味しているようです。この『当初2、3年間』というところがクセモノで、4年目以降は不動産所得がプラスに転向しますので、節税目的ならば新たに2個目、3個目の投資用マンションを取得する必要が出てきます。

最後に3)。
 空きリスクが無いことを強調しているようですが、投資に最適かどうかは通常DCF法で判断することだと思います。単純に、ワンルームマンションを借入金なしで一括購入し、10年間家賃収入が不変で、10年後のマンション価格が減価償却によって7割 になったと仮定します。この仮定の下、リスクフリーである国債利回り1.5%で割り引いたとすると、

PV = 2660万円、期待利回りは0.6%(複利)となります。

これでは10年国債の利回りよりも低い水準になってしまい、魅力が無い投資になってしまいます。

 不動産は簡単に売却して換金できなかったり、景気動向や経年劣化などで家賃収入や価格が変動することなども考慮しなければなりませんので、不動産リスクプレミアムを加味する必要があります。例えば、10年国債の利回りを1.5%、不動産のリスクプレミアムを3.5%とすると、期待利回りは1.5+3.5=5.0%になります。
 売却価格が新築時の7割のモデルケースでこの期待利回りを確保するためには、更なる高い家賃設定が必要で、購入時の実質利回りが8%、単純な表面利回りに換算すると10%以上なければなりません。

***

 以上のことから、僕は今回の電話による不動産投資案件は不利であると結論付けます。
僕は金持ち父さんではないので正確な不動産価値は図りかねますが、B/Sを大きく変化させてまで投資を行おうとは思いませんので、少なくとも性格的に合わないということは言えそうです。

***

関連リンク
貴方の隣のブラックホール・ワンルームマンションの罠
本当に有利か?ワンルームマンション投資
マンションか?戸建てか?~資産価値の経年変化
[ 2007/04/24 00:00 ] ダメダメ商品 | TB(0) | CM(0)

デリバティブ預金

新型定期預金の商品説明徹底、金融庁が監督強化へ
(2007/02/18 読売新聞より)
金融庁は、デリバティブ(金融派生商品)を組み込んだ新型定期預金の商品説明を金融機関に徹底させるため、総合的な監督指針を改正する。
新生銀行や一部の地方銀行などが取り扱い、販売を伸ばしているこの預金は、銀行が満期を決めるのが特徴で、為替や金利の動向で利回りを変え、年利1%超の高めの金利をうたっている。しかし、預金者が途中解約すると高い手数料がかかるため、解約手数料の支払いで元本割れするケースがある。改正指針では、商品勧誘時に
  • 解約手数料を含む精算金の試算額
  • 銀行側の権利行使によって元本割れなど預金者が不利になる可能性があること

を原則として書面で顧客に説明することを求める。顧客に誤解させる恐れのある表示をしたり、虚偽説明をすれば行政処分の対象とする。

***

ファイナンシャルリテラシーに乏しい人は、何も考えることなく感覚だけでお金を運用しようとします。ですから、“定期預金”という名だけで元本保障と勘違いする上記のような問題が起こり得るのです。大切なことは、お金がどのように運用されているのかという根本的なことを理解することです。面倒だからプロに任せるという方は、残念ながらいつまで経ってもお金を摂取される側のままです。そして、文句を言うのが関の山。。。

変えるべきは相手ではなく、自分だということを理解することが大切だと思います。
尚、お金に対する知恵をつけたいと思う方は下記の本をオススメします。カモにならないためには必読です。

吉本 佳生
金融広告を読め どれが当たりで、どれがハズレか

***

関連リンク
貴方の隣のブラックホール デリバティブ入門編
貴方の隣のブラックホール デリバティブ 賭博開帳編
[ 2007/02/18 00:00 ] ダメダメ商品 | TB(0) | CM(0)

週間ダイヤモンド2006/12/2号の検証(4)

今回は常陽銀行内で見かけたパンフレッドから、住友生命の変額年金保険について考えてみたいと思います。常陽銀行を槍玉に挙げようという気はさらさらありません。念のため。

***

たのしみVAプラス(元本保証バランスプラン)
たのしみVAプラスは国内株式30%、外国株式5%、国内債券65%、外国債券10%、国内短期資産5%で運用される金融商品です。

変額年金保険のしくみ(小)

一時払保険料と同額の最低保障が売りで、「元本保証」を謳いお客を集めているようです。このような商品の見方は、まず手数料に着目します(というより他に見るべきところはありません)。本商品の場合、
  • 保険契約関係費⇒1.6-1,825%(運用実績によって高くなります)
  • 資産関係運用費⇒0.2%
  • 年金管理費⇒1.0%

となっています。
解約返戻金は、1年未満で解約した場合6.00%控除、1年以上2年未満で5.25%控除・・・8年以上でペナルティなし、というように、短期間で解約しようとするとものすごい手数料を取られます。つまり本商品は信託報酬が約2%の投資信託で、最低8年間は売ることが出来ない金融商品と見なすことが出来ます。

ちなみに、この年金保険とほぼ同じリスク・期待リターンの商品を自分で作ろうとすると、以下のようなものが考えられます。(下に挙げた投資信託はあくまでも例です。)


上記の金融商品を組み合わせると、年間運用コストは0.258%+生命保険料になり、たのしみVAプラスの1/8程度になります。しかも流動性にも長けていますので、8年間もお金を動かせないという事態も避けられます。

このように「年金」というイメージだけで購入すると痛い目にあうのが「変額年金保険」です。「変額年金保険」の購入を考えている方には、再考してもらいたいと思います。
[ 2006/12/04 00:00 ] ダメダメ商品 | TB(0) | CM(0)

週間ダイヤモンド2006/12/2号の検証(3)

常陽3分法ファンド(毎月決算型)
先日、常陽銀行に行った際に銀行内でパンフレッドを見かけたので、ここでは”常陽3分法ファンド”を取り上げてバランス型投信について考えてみたいと思います。
常陽3分法ファンドは「茨城ファンド」と「グローバルREIT・マザーファンド」と「外債マザーファンド」の3つからなるファンド・オブ・ファンズで、分散投資によりリスク回避を行ないつつ、安定した収益の確保および信託財産の着実な成長をめざす事が謳われています。このファンドは07/1/19に設定されていますので、パフォーマンスは未知数ですが、以下に検証していきたいと思います。

■常陽3分法ファンド(毎月決算型)
買付手数料:2.1%
信託報酬:1.2075%
信託財産留保額:なし
組み入れ比率
①ダイワいばらきファンド:1/3
②ダイワ・グローバルREIT・マザーファンド:1/3
③以下のマザーファンドから3つ選択:1/3
ダイワ高格付米ドル債マザーファンド
ダイワ高格付豪ドル債マザーファンド
ダイワ高格付英ポンド債マザーファンド
ダイワ高格付カナダドル債マザーファンド
ダイワ高格付ユーロ債マザーファンド

常陽3分法ファンドは上記のような構成ですが、債券ファンドの組み入れ比率が不透明なので、ダイワ・グローバル債券ファンドを代用として使うこととします。

①ダイワいばらきファンド
買付手数料:1.575%
信託報酬:1.029%
信託財産留保額:なし

②ダイワ・グローバルREIT・マザーファンド
買付手数料:なし
信託報酬:1.47%
信託財産留保額:なし

③ダイワ・グローバル債券ファンド
買付手数料:2.1%
信託報酬:1.3125%
信託財産留保額:なし

いずれもオススメできない代表例のようなファンドですが(つまり証券会社の手数料が高すぎるということです)、それぞれ1/3づつ合算してみます。

■1/3づつ単純合算
買付手数料:1.225%
信託報酬:1.2705%
信託財産留保額:なし

検証の結果、単純合算よりもファンド・オブ・ファンズのほうが信託報酬が若干安いということがわかりました。常陽3分法ファンドはマザーファンドで運用するため、個別で購入するよりも安上がりのようです。ただし、本ファンドは毎月決算型なので長期保有のメリットは生かせないと思います。
なお、このファンドと同じパフォーマンスを低コストで得たいと考えるならば、「トヨタTOPIXインデックスオープン」、「野村グローバルREITオープン」、「PRU海外債券マーケット・パフォーマー」の3つを組み合わせた方が良さそうです(信託報酬0.8645%)。

結論:常陽3分法ファンドはダメダメでしょう。ファンド・オブ・ファンズ、毎月決算型、ご当地ファンドをカラフルにトッピングしたダメな金融商品の典型です。このような商品が飛ぶように売れると、日本の投資環境がますます悪くなります。われわれ個人投資家がもっと賢くなって、積極的に情報を発信していく必要がありそうですね。
[ 2006/12/03 00:00 ] ダメダメ商品 | TB(0) | CM(0)

週間ダイヤモンド2006/12/2号の検証(2)

茨城ファンド(愛称:コラボいばらぎ)
週間ダイヤモンドでは、CSR(Corporate Social Responsibility)ファンドを取り上げて、コンセプト重視のファンドに投資する意義について疑問を呈していましたが、ここでは、常陽銀行が取り扱っているご当地ファンドである茨城ファンドを取り上げて、このファンドへの投資について検証してみたいと思います。

本ファンドのコンセプトは、茨城県民に身近で馴染みのある銘柄に投資して地元企業を応援しましょう!というもので非常にわかりやすいです。実際の中身はキヤノン7.59%、武田薬品6.74%、常陽銀行5.89%、セブン&アイHLDGS5.52%・・・というように、茨城県内の上場企業が時価総額に応じて組み入れられています。

申込手数料:一律1.575%
信託報酬:純資産総額に対して年率1.029%
信託財産留保額:なし

検証条件は上記手数料を用いて行い、2002/7に100万円分(1,000,000口)購入し、現在まで保有し続けたとします。

茨城ファンド

■分配金受取コース
購入価格1,000,000円(1,000,000口)
買付手数料:15,750円
時価評価額:1,295,600円(1,000,000口)
税引き後分配金累計:288,000円
時価評価額+分配金-購入価格-買付手数料:567,850円
運用利回り13.2%(年利)

■分配金再投資コース
購入価格1,000,000円(1,000,000口)
買付手数料:15,750円
時価評価額:1,687,027円(1,302,120口)
時価評価額-購入価格-買付手数料:671,277円
運用利回り15.6%(年利)

■TOPIX
運用利回り15.4%(年利)

検証の結果、茨城ファンドのパフォーマンス(再投資コース)はTOPIXと比べても遜色ないことがわかりました。茨城ファンドは時価総額順に株式が組み入れられていますので、TOPIXのミニチュア版といえるのかもしれません。

結論としては、このファンドへの投資はTOPIXへの投資と何ら変わらないので、信託報酬の安いTOPIXファンドの方が無難では?とさせていただきます。地域を応援すること自体は理解できますが、株式の選択基準が「茨城県内の上場企業」という安直で稚拙な考えに基づくものなので、この手のファンドは目録書によく目を通し、納得した上で購入することをオススメします。
[ 2006/12/02 00:00 ] ダメダメ商品 | TB(0) | CM(0)

週間ダイヤモンド2006/12/2号の検証(1)

毎月決算型
かの有名なグロソブ・毎月決算型をとりあげます。この商品は行動ファイナンスを応用し、無知な投資家を食い物にしている代表的な投信だと揶揄されますが、実際のところはどうなのか検証してみたいと思います。

  • 運用方針
    世界主要先進国のソブリン債券に分散投資し、リスク分散を図ったうえで、長期的に安定した収益の確保と信託財産の成長を目指します。シティグループ世界国債インデックスをベンチマークとして運用を行います。
  • 買付手数料:0-1.575%
  • 信託報酬:1.3167%
  • 信託財産留保額:0.50%

検証条件は買付手数料1.575%を用いて行い、1997/12に100万円分(1,000,000口)購入し、現在まで保有し続けたとします。分配金は普通分配金と特別分配金に分け、普通分配金のときのみ課税するものとします。

グローバルソブリン(小)
  • 分配金受取コース
    購入価格1,000,000円(1,000,000口)
    買付手数料:15,750円
    時価評価額:811,200円(1,000,000口)
    税引き後分配金累計:471,140円
    時価評価額+分配金-購入価格-買付手数料:266,590円
    運用利回り2.96%(年利)

  • 分配金再投資コース
    購入価格1,000,000円(1,000,000口)
    買付手数料:15,750円
    時価評価額:1,448,818円(1,786,017口)
    時価評価額-購入価格-買付手数料:433,068円
    運用利回り4.81%(年利)

  • シティグループ世界国債インデックス
    運用利回り5.6%(年利)

パッシブの指標であるシティグループ世界国債インデックスの運用利回りは5.6%(年利)です。一方、グロソブ・分配金なしのパフォーマンスは5.1%(年利)ですので、パッシブ運用以下のパフォーマンスしか得られていないことがわかります。

実際に投資家が購入する場合、分配金受け取りコースか分配金再投資コースを選ぶことになりますが、前者の場合でパフォーマンスは2.96%(年利)、後者の場合で年利4.81%です。純粋にお金を増やすことを考えた場合、分配金受け取りコースは論外ですが、分配金再投資コースを選択しても、毎月のように決算されますと税金が無視できなくなり、パフォーマンスは著しく低下します。

結果的に利益が出ているから良いのでは?と仰る方がいるかもしれませんが、シティグループ世界国債インデックスとほぼ同等のリスクを背負っていながら年利で0.8%程度の差が出ますので(10年では8%!もの差が出ます)、リスク・リターンの原則から言いますと、グロソブは割の合わない金融商品と言えると思います。

***

以上の検証から、グロソブ・毎月決算型(分配金受け取りコース・再投資コース問わず)は買うに値しない商品と結論付けることが出来ます。週間ダイヤモンドの記事のように、メッタ切りにされても仕方ありませんね。もしもシティグループ世界国債インデックスを指標とする金融商品の購入を考えるなら、DCインデックス海外債券(ヘッジなし) (信託報酬:0.7035%)か中央三井外国債券インデックスファンド (信託報酬:0.73%)を選択することをオススメします。
[ 2006/11/30 00:00 ] ダメダメ商品 | TB(0) | CM(0)
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