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ガソリン高に想う

自転車に乗ればガソリン代が節約できる。
そう思ってた時期が僕にもありました。
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[ 2011/03/09 21:39 ] コモディティ・不動産 | TB(0) | CM(2)

いいマン、ダメマン

今回はマンションの話です。

***

最近頻繁にかかってくる投資マンションのセールストークに触発されて、 僕もマンションについて勉強してみることにしました。勉強の目的は、不動産投資で儲けることではなく、売り手の思考回路を把握することです。今回読んだ本は以下のものになります。

現役・三井不動産グループ社員が書いた! 「ダメマンション」を買ってはいけない現役・三井不動産グループ社員が書いた! 「ダメマンション」を買ってはいけない
(2007/03/16)
藤沢 侑

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この本をチョイスしたのは、amazonのプロフィールに

著者について
現役の三井不動産グループの社員です。今後も引き続き会社に勤務予定

と書かれており、ブラックジョークのような言い回しがツボにハマったからです。
僕は、こういうツッコミどころのありそうな本が大好きです(笑

***

さて、本の内容は至ってまじめで、買い手と売り手の不動産を見る視点のズレが指摘されています。
買い手(つまり我々)はこだわるべきポイントを間違えているというのが趣旨です。以下に要約します。

こだわるべきではないポイント

  • いつまでに:3月入居開始物件は突貫工事の恐れがあることから、ダメマンの確率が高い。少なくとも現場所長の名前は把握し、過去の実績(過去立てたマンション)を調べるべし。
  • 内装:あとから自力で変えられることにはこだわるべきではない。
  • 設備:数年経てば、どんな最先端設備も時代のニーズに合わなくなる。内装と同じで、あとから自力で変えられることにはこだわるべきではない。

こだわるべきポイント

  • 場所:人口減少の日本においては、全体としての不動産価格は下落するが、ニーズの高い地域の地価は上昇するという二極化が起こる(※)。従って、場所は大変重要。住所、最寄り駅、駅からの距離、買い物便、道路、隣の土地、公園、学区、洪水ハザードマップ犯罪マップ といった視点で総合的に判断すべし。
  • ローン返済計画:年収の25%以内の返済額が目安だが、安定的な収入が見込めない昨今なので、注意が必要。特に若者と女性は新築にこだわる傾向が強く、資産ロスを被る可能性が高い。新築との価格が乖離した中古物件(いいマンに限る)も視野に入れるべき(※)。
  • 間取り:営業マンはなるべく人気がない間取りを勧めてくる(営業マンは全部売リ切ることが仕事なので、当たり前ですが)ので、買い手側もしっかりした希望の間取りを持ってから検討すべし。
  • 売主の不動産会社:不動産は買ったら買いっぱなしの商品ではなく、アフターケアが非常に重要である。なので、不動産会社の経営状態にも目を配る必要がある。特に、アフターサービスセクションがある不動産会社を選択すべし。

***

この本で特に印象的だったのが、

買う側にとっては、マンション購入は一生で一番大きな買い物なので、営業マンに多大な期待をしているが、営業マンにとってのお客様は何十分の一としての存在でしかない

というところですね。
営業マンは売るのが仕事であり、アドバイザーではない。だから買い手側もそれ相応の勉強が必要だということが良くわかりました。マンション購入を考えていらっしゃる方には大きな指針になるのでは、と思います。
では。
[ 2008/01/17 00:00 ] コモディティ・不動産 | TB(0) | CM(0)

Why Invest in Real Estate Investment Trust ?

Why Invest in Real Estate Investment Trust ?
今回は不動産投資について考えてみたいと思います。

不動産は株式や債券と独立した資産であり、リスクの低減や収益の増加をもたらす可能性があるとされています。過去3年のデータを見ると、国内REIT、海外REITともに国内株式、海外債券との相関係数が低く、ほとんど相関がありません。ただ、海外REITは海外株式との相関が強く出ており、ポートフォリオにおける外貨比率を高めない程度に組入れる必要がありそうです。


国内株式 国内REIT 海外株式 海外債券 海外REIT
国内株式 0.08
0.52 0.20 0.10
国内REIT
0.08 0.22 -0.01
0.25
海外株式 0.52 0.22 0.53
0.50
海外債券 0.20 -0.01 0.53
0.30
海外REIT 0.10 0.26 0.50 0.30
2007年3月現在
国内株式:TOPIX(東証株価指数)、国内REIT:東証REIT指数、海外株式:MSCIコクサイ(ワールド除く日本)インデックス(円ベース)、海外債券:シティグループ世界債券(除く日本)インデックス(円ベース)、海外REIT:MSCI US REIT(円ベース)



Real Estate Investment Trust returns tend to be about as volatile as equity returns.
伝統的な株式や債券とは相関が低いことはわかりましたが、気を付けなければならないのがREITのボラティリティです。なんと株式以上のボラティリティを有しており、標準偏差を見ると、上から数えたほうが早いです。REITはミドルリスク・ミドルリターンという印象を持ちますが、データで見る限りは結構ハイリスクハイリターンですね。直近1年ではシャープレシオが比較的上位にあり、(幸運にも)投資効率は良かったと言えますが、過去は将来を保障するものではないので組入れ比率には注意を要します。

オルタナティブの相関
2001年11月から2006年10月 データ-国内小型株式:JASDAQ指数 コモディティ:GSCI指数(円ベース) 世界REIT:S&PグローバルREIT指数(円ベース) 国内大型株式: TOPIX 世界株式:MSCIワールドインデックス(円ベース) 海外債券:シティグループ世界国債(除く日本)インデックス(円ベース) ヘッジファンド:ユーロカヘッジ(円ベース、出所はブルンバーグ) ベース指数がモーニングスターがドル建て指数を独自に円換算したもの。


Conclusion
ポートフォリオの見本である米国の年金基金カルパース (カリフォルニア州職員退職年金基金)も約7%の不動産投資を行っており、伝統的な資産のみへの投資より、オルタナティブを組入れたほうが投資効率を高め、価格変動リスクを軽減することができると考えていることは明らかです。なので、僕も資産の10%を限度に不動産やコモディティファンドを組入れたいと考えています。といっても、不動産ファンドって信託報酬が高く、また毎月分配型が多いのでトホホな状態なんですけどね。。。
[ 2007/06/04 00:00 ] コモディティ・不動産 | TB(0) | CM(1)

Why Invest in Commodities ?

Why Invest in Commodities ?
PIMCOのContent Archive を読んで、コモディティファンドをポートフォリオに組み入れるか否かを考察します。
PIMCOのコラムでは、コモディティは独立した資産であり、株式や債券のリターンと低い相関性を持つため、分散効果が期待でき、リスクの低減や収益の増加をもたらす可能性があると結論づけています。過去15年のデータを見ると、株式との相関係数が0.18、債権との相関係数が0.14であり、ほぼ相関がないといえます。そして何より目を引くのが、インフレとの相関が株式や債券と比較しても高いことです(相関係数0.35)。これは、コモディティは株式や債券よりもインフレヘッジ機能があるということを意味します。

コモディティ相関係数

Commodity returns tend to be about as volatile as equity returns, potentially resulting in periods of underperformance.
このデータだけ見ると、ポートフォリオに組み込む価値があると思われます。しかし気になるのがコモディティのボラティリティです。なんと株式とほぼ同等のボラティリティを有しており、なおかつリターンが株式を下回る可能性もあります。投資家はリスクと引き換えに、それ相応のリターンを求めるという「リスク・リターン」の原則から考えますと、コモディティは割に合わない投資といえるかもしれません。そもそも株式や債券は配当金や利子といったキャッシュフローを生み出しますが、コモディティはキャッシュフローを生みません。仮に、長期に渡ってインフレに勝ると仮定しても、個人投資家がコモディティファンドを購入する場合、2~3%もの高い信託報酬を支払うことになり、信託報酬以上の高いリターンを上げ続けることは困難だと思われます。ですので、ポートフォリオに組み入れるにしても、隠し味程度(2~3%?)にしておいたほうが無難です。

Conclusion
チキンハート投資家の僕は、時価総額ベースの株式・債券を基本とした国際分散ポートフォリオを組んでいますので、コモディティには多くを投資することはありませんが、仮に投資するにしても、隠し味程度に、しかもコモディティ指数に連動したファンドに投資することになると思います。
[ 2006/11/13 00:00 ] コモディティ・不動産 | TB(0) | CM(0)
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